前几天，全网都在讨论各大商圈的空置率。
其中，有一个地方的数据很扎眼，就是陆家嘴北滨江，空置率接近70%。
数据来自高力国际
陆家嘴北滨江这个地方虽然也沾边陆家嘴，但是发展的真心很一般。
无论是商业、商办、抑或是豪宅， 各方面都差一口气。
北滨江以万科为代表的几个豪宅社区，在这轮行情中，无论是价格还是流通性表现都不太理想。
陆家嘴北滨江为什么没发展好？
01
如果用一句话形容陆家嘴北滨江的开发历史，大概就是：
起了个大早，赶了个晚集。
浦东大开发之后，第一时间立起来的是东方明珠电视塔，随后便启动了世纪大道以北的商务区开发。
当时的世纪大道南侧已经规划好了如今的三大座，金茂大厦已经率先启动了建设。
图源网络
这个开发逻辑下，一路之隔的陆家嘴北滨江本应早早的启动开发；
何况当时浦东整体的势能也在北面，北滨江如果大面积开发属于乘龙得势。
不过，板块的崛起非常看运气和时机。
北滨江虽然占着“天时”，但是却困于自身的开发条件，错过了机遇。
和江对面的杨浦滨江类似，浦东滨江早年也是各种工厂和码头，比如紧邻小陆家嘴一路之隔的就是上海船厂，直到2005年才停止运营。
这块地花了十几年时间，才完成停运-规划-拆除-新建的工序，项目的所属方中船把其重新开发成陆家嘴滨江金融城，也就是豪宅九庐。
实拍九庐
到这为止，陆家嘴北滨江才算跟小陆家嘴连在一起。
上海船厂之外，另一个比较显眼的是万科南面的粮仓，如今也改成了艺术中心的定位。
北滨江的粮仓
当然，最为麻烦的还不是这些工业地标，而是北滨江早早规划的成片老公房和安置房。
这些社区零落分布在昌邑路沿线，切碎了北滨江的城市界面。
直到今天为止北滨江还是非常的有割裂感，前面是滨江豪宅，一路之隔是老破大和老破小。
实拍
北滨江由于这些历史问题较难开发，在同时期，反而是南滨江抓住了机遇。
当时的南滨江相对拆的比较干净，背后的潍坊社区也开发的比较成熟，第一八佰伴开业之后是浦东早期最热闹的地方。
实拍第一八佰伴
随后，浦东在90年代末期提出了江景住宅的概念，菊园一期和仁恒滨江园先后入市，拉开了陆家嘴滨江豪宅的建设序幕。
实拍仁恒滨江
当然这俩社区定位还不算高端，是中产社区的定位，仁恒这家起步于上海的新加坡房企把新加坡组屋+花园住宅的概念搬到了上海。
真正让陆家嘴滨江豪宅概念出圈的是世茂滨江花园。
许老板通过巨星代言、美金交易、超大户型、江景豪宅的营销概念，直接把陆家嘴滨江豪宅的概念打响，让南滨江迅速崛起。
实拍世茂滨江
后面的故事大家也都知道。
仁恒二期三期，汤臣一品，中粮海景壹号，滨江凯旋门，随着陆家嘴的腾飞，陆家嘴南滨江成了亚洲顶级豪宅区。
实拍滨江豪宅
1995-2005这个时间周期，也是上海市区重新开发、城市化水平飞速发展的第一阶段。
90年代起，陆家嘴CBD，淮海路CBD，南京西路CBD快速崛起，徐家汇，中山公园等商圈也快速成熟。
北滨江没能跟上陆家嘴的东风，在最黄金的十年，失去了属于它崛起的机会。
02
上海市区的第二波城市化建设浪潮，源自于世博会引发的史诗级城市更新。
这一波最大的利好其实就是黄浦江沿岸的开发，北外滩，世博滨江，徐汇滨江，前滩都是在这个阶段崛起。
陆家嘴北滨江这个阶段其实仍受困于拆迁问题，最为经典的就是十几年没修好的浦东大道。
图源网络
交通不畅，北滨江这个区域发展自然要受到影响，商务区开发的优势直接削弱了一层。
不过，相比于没开通的浦东大道，对于北滨江来说，这一阶段最为麻烦的是城市建设的“天时”不在了。
在第一部分提及的周期内，陆家嘴北滨江的开发可谓占尽天时地利。
上海当时全力建设内环，陆家嘴又正在进行时，有足够的势能；
浦东尚未合区，整体的开发重心尚在北部，金桥、外高桥当时都属于如日中天，张江尚未有如今这般鹤立鸡群。
但是到了世博开发后的十年，上海的城市开发重心开始走向中外环。
世博会的开发，让陆家嘴滨江顺势向南延展，央企总部基地和后滩两片商务区和陆家嘴要像呼应，让浦东滨江沿岸的开发向南一去不会；
世博园区规划
浦西方面，黄浦世博滨江开发后，徐汇滨江此时也完成了拆迁，逐步启动了商务区的开发建设。
历史上的徐滨工业区
同时期，浦东合并南汇，浦东整日的发展主轴，也由老浦东的向北向东变成了如今的向南发展；
浦东2035规划
前滩作为滨江沿线完全的处女地，整体规划整体开发，将浦东的江岸线顺势南延。
图源浦东发布
结果正如大家所知，仅仅十年，前滩就从荒芜之地进化成了CAZ，眼下浦东已经继续向南启动了前滩南的开发。
资源都投向了南侧，陆家嘴北滨江还在一点点的做土地整备，开发进度跟前滩无法比。
进度慢，开发就慢，开发慢，产业引进就慢。
陆家嘴北滨江几乎错过了20年的两波开发红利，被落下自然是理所应当。
03
从做城市规划的视角来看，陆家嘴北滨江这块土地可能先天就缺少成功的基因。
我们一直讲成片开发更好，核心在于其完整性更强，合力效应更大：
ZF可以放心的给予资源，操盘的开发企业也可以展开拳脚。
这样的区域房龄接近，品质接近，定位接近。
有成片的大地块整片出让开发做成商务区，有连片的住宅地块可以形成成熟的居住区。
与之相对应的叫点状开发，就是土地不成片，路网已经定型，很多都是小地块，很难统一操盘。
有很多历史住宅、商业、工业的遗留，还会造成城市界面不整体甚至割裂。
如果只是一条街，一条路的面积，又结合了点状开发的特点，这个区域大概率只能成为二流的商务区。
站在这个规划视角来看，上海的江岸线很长，也并非每一段江岸都适合搞CBD的开发。
相对来说，被老上海称为嘴的地方，也就是江岸突出的位置，其实才更适合打造商务区。
“嘴”被江水环保，内陆成岛，如果净地就更牛，可以进行整体规划，比较典型的就是陆家嘴和前滩。
当然，黄浦江两岸这种地方并不多，毕竟沿江大部分都是绵长的江岸线。
这种时候就有一个指标非常关键，就是江岸线的深度。
江岸线深的话，就和嘴的优势类似，可以整片开发成街区，地块可以按功能合理分区，无论是产业还是住宅都更加整齐划一。
像陆家嘴和前滩这样的拆干净再建的地方毕竟是少数，大部分江岸线都有一些历史遗留。
这种情况下，片区开发就会有困难，一旦一旦江岸宽度较窄，就会很容易变成点性开发。
这也就是为什么有些江段的商务区和商场经营的都不算理想，对照一下就会找到答案。
04
地图上看陆家嘴北滨江就会发现，这一块土地十分的狭长，江岸长进深短。
截图字百度地图
远离陆家嘴的方向上越往北江岸宽度越窄，贴近杨浦大桥只剩了一排房子。
截图字百度地图
这种地理条件天生不太适合做片区规划，只能做一点滨水住宅或者商办，招商潜力和产业能级天生就弱一个level。
滨江岸线窄也就算了，还被不少老房子建筑穿插其中，几个新的小区也是小地块居多，分布零散。
北滨江的住宅
可以说无论是做商务区还是豪宅，都不是成片开发，很难成规模。
豪宅会因为周边的城市界面拉低档次，部分还因为前排开发而产生了遮挡。
这也就是为什么部分北滨江的豪宅“谈价空间”特别大。
产业引进上，又受累于分散式开发难以形成声势，落地的并不顺利，十分吃单个开发商的资源。
更何况，产业如今也进入了增量有限、存量争夺的年代。
尤其对于滨江商务区，主打的产业类型一般就是金融相关行业、外企总部、外贸、专业服务业（各种咨询公司）。
毕竟租金水平摆在那，并不是什么公司都能租的起的。
但是市区的商务区竞争格局却是愈发激烈，这几类公司，大家都在抢。
仅看滨江商务区的竞争格局，北外滩和徐滨嗷嗷待哺，黄浦世博滨江即将启动二次开发，东外滩也正在发力。
陆家嘴北滨江在众多市区CBD中抢到资源，是个值得深思的问题。
眼下可以看到的转折，大概就是等太古进来北滨江之后，看能不能带来一些新的发展机遇。
篇幅有限，关于浦东内环、北滨江沿途源深、洋泾等板块的分析，欢迎找我们领取板块分析，也可添加小助理进行沟通。
以上为正文
编辑∣环线咨询
